O que muda para Locadores em
2025 e 2026
A Reforma Tributária trouxe novas regras e cruzamentos de dados que impactam diretamente os aluguéis recebidos por pessoas físicas. Como administradora especializada, a Ismê Imobiliária vem acompanhando as mudanças em cursos e treinamentos jurídicos/tributários para orientar cada cliente com segurança. A seguir, um guia objetivo do que você — locador — precisa saber para entrar em 2026 com tudo em ordem.
1) O que muda na tributação dos aluguéis
A sistemática caminha para um modelo de IVA dual:
• IBS (Estados/Municípios) substitui ICMS e ISS;
• CBS (União) substitui PIS e Cofins.
Na locação residencial, a lei prevê deságio de 70% sobre a base e um redutor social fixo de R$ 600,00 por aluguel, antes da aplicação da alíquota. Exemplo simplificado (ilustrativo):
• Aluguel de R$ 3.000 → base após deságio (30%) = R$ 900 → menos R$ 600 (redutor) = R$ 300 → aplicação da alíquota (p.ex., 7,85%) = R$ 23,55 de IVA
As regulamentações detalhadas (parâmetros finais, prazos e operacionalização) serão definidas em normas complementares
Tradução prática: para a locação residencial, a regra combina base reduzida + redutor social, resultando, em tese, em tributo baixo por unidade — mas exige regularidade cadastral e declaratória para evitar autuações.
2) Cruzamento de dados: como a Receita vai enxergar seus aluguéis
O Fisco já cruza endereço declarado no IR, contas de consumo, boletos/transferências recorrentes, dados do SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) e do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro — o “CPF do imóvel”). Em outras palavras: se você tem 2, 3 ou mais imóveis e não declara aluguel, mas existe consumo e pagamentos vinculados àquele endereço, a inconsistência salta aos sistemas. A multa por não declarar pode chegar a 150% dos aluguéis omitidos
• No SINTER, já é possível visualizar imóveis atuais e históricos (compra/venda) associados ao seu CPF, com datas e valores.
• O CIB unifica cartórios, prefeituras e órgãos federais, georreferenciando cada imóvel e facilitando auditorias e atualização de IPTU/ITR.
Conclusão: a era do “deixar passar” acabou. O cruzamento é fino, automatizado e retroativo. Quem se ajusta agora minimiza riscos e custos.
3) Linha do tempo: por que 2025 e 2026 importam
A transição considera 2026 como base, com retro visão sobre 2025: é quando o Fisco tende a apertar a reconciliação dos dados de renda, consumo e propriedade. Se há divergências (ex.: aluguel não declarado), a chance de notificação e autuação aumenta.
4) Checklist do Locador — o que fazer agora
1. Regularize seus contratos e recibos
o Contratos atualizados, assinaturas válidas (eletrônicas aceitas), quadro-resumo completo.
o Recibos mensais e extratos bancários organizados por imóvel.
2. Concilie consumo e ocupação
o Mantenha contas de água/luz/gás em nome adequado (locador/locatário) e endereços corretos no IR.
3. Revise a precificação
o Modele renda com a base reduzida + redutor social. Em locações econômicas, o tributo tende a ser residual, mas exige formalidade.
4. Acesse e confira seu SINTER/CIB
o Atualize dados e guarde prints/relatórios. Regularidade cadastral valoriza o ativo e reduz ruído fiscal.
5. Organize a documentação para IR 2025/2026
o Tenha pastas por imóvel (contrato, laudos, seguro, boletos, recibos, comprovantes).
6. Conte com assessoria
o A Ismê Imobiliária sempre fazendo cursos e imersão com advogados imobiliários e tributaristas para guiar cada caso com segurança.
5) Perguntas frequentes (FAQ)
Se eu nunca declarei aluguel, devo começar agora?
Sim. O custo de regularizar tende a ser menor do que multas/juros por omissão. A orientação é ajustar imediatamente.
O redutor de R$ 600 serve para qualquer aluguel residencial?
Sim, conforme a proposta explicada; os detalhes finais virão na regulamentação. A base é reduzida em 70%, aplica-se o redutor, e só então a alíquota.
Como o Fisco descobre que existe locação se eu não declaro?
Pelos cruzamentos: endereço do IR, contas de consumo, boletos/transferências regulares, SINTER/CIB e dados municipais/cartoriais.
Isso afeta IPTU/ITR?
Pode afetar: cadastros atualizados e georreferenciados tendem a alinhar base de cálculo e incidência, buscando maior coerência com o valor de mercado.
6) Conclusão: faça o certo hoje
A Reforma Tributária vem acompanhada de tecnologia fiscal e cadastros integrados. Para o locador que formaliza contratos, declara corretamente e mantém cadastros atualizados, o novo modelo tende a ser previsível e menos litigioso. A Ismê Imobiliária está preparada para planejar caso a caso, reduzir riscos e otimizar sua renda.
